A „Boncasztal az ingatlanpiacon” elnevezés nem fedi teljesen a valóságot, hiszen a szektor nagyon is él, azonban a helyzet komolyságát valóban jelzi, hiszen beavatkozásokra van szükség. A bőség ideje után eljöttek a szűk esztendők, és persze még senki sem tudja, hogy ez az időszak meddig tarthat, mindenesetre eljött a fenntarthatóság, a talentumok és az új megoldások ideje.
2008 vs 2022
A jelenlegi piaci helyzetet talán úgy lehet legkönnyebben megközelíteni, ha a korábbi években felmerült problémákat hasonlítjuk össze a mai gondokkal. 2015-20 között a legnagyobb gond az építőipariban tapasztalható munkaerőhiány volt, amely lassította a fejlesztéseket, indította a beszélgetést Árendás Gergely moderátor, az Area Ingatlan ügyvezető-tulajdonosa a Real Estate Beach Conference rendezvényen. Vagyis szinte alig tudunk kardinális problémákat említeni a korábbi piaci aranykorra vonatkozóan.
A mostani helyzet különbözik a 2008-as válságtól, hiszen jelenleg az a legnagyobb probléma, hogy egyszerre sokféle hatás érte a piacot. Kiindultuk egy posztcovid állapotból, jelenleg zajlik egy háború, ehhez kapcsolódik az energiaválság, így összességében egy bizonytalanság uralja a mindennapjainkat, amelyet áthat a félelem is. Bár eddig is fontos erénynek bizonyult a rugalmasság, most még inkább előtérbe került, jellemezte a jelent Gedai Bori MRICS, a Real Estate Concept ügyvezető-tulajdonosa.
2008-ban elzárták a pénzcsapokat, ezért mindenkin úrrá lett a bizonytalanság. Most pedig éppen a bizonytalanság miatt fogják elzárni a pénzcsapot, tette hozzá Gereben Mátyás MRICS, a CPI Hungary country menedzsere. Ilyen esetekben átfogóbb víziót kell nyújtani és nagyobb biztonságot kell sugározni, illetve sokkal koncentráltabban kell dolgoznunk, vette át a szót Massányi Tibor, a DVM group ügyvezető partnere.
Bizonytalanság mindenhol
De azért a tranzakciók nem fagynak be, lesznek dealek, még ha a külföldi tőke számára kevésbé lesz is vonzó a régiónk. Helyettük a már eleve erős lokális tőke még jobb pozíciókba kerül, hiszen van még tartalék a befektetési piacon. Elképzelhető, hogy a hangsúlyok eltolódnak és a befektetések struktúrája is változik, de a változások a hozamszintekben még nemigen mutatkoznak, magyarázta Gereben Mátyás.
Az országot tekintve a kockázati tényezők súlya emelkedett az elmúlt egy évben, ennek is köszönhetően egyes szereplők máshol fejlesztenek, noha nálunk is minden feltétel adott volna egy-egy beruházáshoz. Ez megjelenik az irodapiacon is, ahol egyes bérlők nem bővítik a hazai jelenlétüket ingatlanpiaci és szervezetfejlesztési vonatkozásban.
A bizonytalanságot növeli az is, hogy az uniós pénzek folyósításának forgatókönyve az időrendet tekintve nem meghatározott. Felmerült a kérdés, hogy milyen szcenárió következne be a piacon, ha Magyarország nem lenne az Európai Unió tagja. Minden résztvevő határozott nemmel válaszolt, vagyis nem tudják elképzelni hazánkat az unió határain kívül.
De mi is az az iroda?
A kereskedelmi ingatlanpiac egyik szegmenseként az irodapiacot érték a legradikálisabb hatások az elmúlt időket tekintve. Felmerül ismét az alapkérdés, hogy egyáltalán mi az az iroda. Jelenleg nem arra tendál a világ, hogy minden irodát kibéreljenek, miközben mi több tízezer négyzetméternyi munkahelyet menedzselünk az irodaházainkban, folytatta Gereben Mátyás.
Vagyis az irodát, mint piaci terméket, újraértelmezzük, a fizikai tereket a mai szempontoknak megfelelően artikuláljuk, hogy a jövőben is megtöltsük bérlőkkel az állományunkat. Az iroda nem csupán munkahely, hanem sokkal több, közösségi tér, genius loci és még sorolhatnánk, tette hozzá Gereben Mátyás. Az irodadíjakat és üzemeltetési költségeket még elfogadják a bérlőjelöltek, de a fitout költségek már gondot jelentenek a cégek számára.
Pár éve, amikor egy irodát meg kellett terveznünk, a munkahely valójában egy Excel táblázat volt. Ma már a puszta számok nem elegendőek, hiszen fontos egy adott szervezet működésének tanulmányozása, a közösség szerepének feltérképezése, a vállalati és dolgozói vízió megértése, folytatta Massányi Tibor.
Mivel nincs két egyforma szervezet, ezért minden irodát máskánt kell artikulálni, mások a csomópontok, mások a filozófiák, a sablon helyett még fontosabbá válik az egyediség. A tervezés már nem csak egy rajz, hanem egy szervezeti működés megértése. Pozitív fejlemény, hogy a járvány óta egyre nyitottabbak a bérlők, vagyis egyre tudatosabban szeretnék az irodájukat kialakítani, hangsúlyozta Massányi Tibor.
Nehezíti a helyzetet, hogy sokszor a bérlőjelöltek sem tudják pontosan megfogalmazni az igényeiket. Ellenben a nadrágszíj összehúzása akár jót is tehet a piacnak, hiszen az elmúlt években jelentős mértékű pazarlást is tapasztalhattunk, ami most megszűnik, részben az energiaválságnak is köszönhetően, húzta alá Gedai Bori.
Ismét tanulnunk és innoválnunk kell!
Ebből a válságból is tanulni fogunk, akárcsak a 2008-as krízisből, vagy akár a járvány okozta nehézségekből. Az energiaválság intő jel mindannyiunk számára, hogy a fenntarthatóság irányába még nagyobb lépésekkel kell haladnunk, mondta Massányi Tibor. Az elmúlt tíz év a környezettudatos működés érdekében némileg elvesztegetett esztendők voltak, hiszen korábban olcsó finanszírozással még többet tehettünk volna a fenntarthatóság érdekében, mondta Árendás Gergely.
Sarkosan és leegyszerűsítve néhány színes-szagos méregdrága fotel helyett jobb lett volna egy napelem. De hogyan lehet az energiabiztonságot megteremteni akár egy évre vonatkozóan? Nem könnyű, hiszen sokszor tőlünk független tényezőkről van szó, mindenesetre a bérbeadó és a bérlő közötti bizalmi viszony még inkább fontossá válik. Az alternatív energiaforrások felkutatása és alkalmazása pedig egyre égetőbb feladat mindannyiunk számára, amely áttétesen a fejlesztési volumen csökkenését is maga után vonhatja.
A negatív hangulatot azonban érdemes pozitív gondolatokkal ellenpontozni. Ilyen pozitív tendencia, hogy most tényleg a valódi fenntarthatóság irányába indultunk el, ezzel párhuzamosan a régi épületek újrahasznosítása is előtérbe kerülhet, mondta Gerai Bori. Hatékonyabb szervezettel sokkal empatikusabb, tudatosabb és fenntarthatóbb termékeket fogunk létrehozni, egészítette ki Massányi Tibor.
Az új megoldások keresése számos feladatot ad számunkra, vagyis a nehézségek mindig ösztönzik az innovációt és az új megoldások megtalálását, tette hozzá Gereben Mátyás. Az új nézőpontok új aspektusokat és perspektívákat igényelnek, amelyek egyfajta intellektuális fellendülést is eredményezhetnek az ingatlanpiaci vállalatoknál.
