A Covid-járvány, valamint az energiakrízis jelentette „dupla pofon” alaposan megrengette a kereskedelmi ingatlanok piacát (is). Ezekre még rátett egy lapáttal a fenntarthatósági elvárásoknak való megfelelés, illetve a pandémia óta velünk élő home office dilemma, hogy a munkavállalók visszatérnek-e az irodai munkavégzéshez, vagy végérvényesen velünk marad az egyre népszerűbb hibrid rendszer. Többek között ezen kihívásokra kell választ találniuk a szektor szereplőinek. De miként lehet visszacsalogatni az irodába az otthon melegében – vagy épp nyáron a hűsében – dolgozókat, és miként küzd meg egy irodaház a globális felmelegedés jelentette kihívásokkal? Ennek jártunk utána a kereskedelmiingatlan-piac legnagyobb hazai szereplőivel.
A kulcs a szolgáltatás minősége
Budapesten sétálva számos irodaépületen látni a kifüggesztett kiadó táblát. Ennek kapcsán arra voltunk kíváncsiak, hogy a Covid-járvány által felforgatott munka világában szükség van-e ennyi irodaépületre. A válasz egyértelmű: nem mindegy, milyen irodáról beszélünk.
"A jövő kulcsa minden területen a szolgáltatás. A piacot nézve lehet, hogy nincs szükség ennyi irodára, viszont nagyon sok olyan térre van igényünk, ahol kreatív munkát tudunk végezni. Ahol szabadabbnak érzi magát a munkavállaló, és a munkaadó is jobban tudja őt motiválni"
– hangsúlyozta az Indexnek Győri Gyula, a Magyarországon 1,33 milliárd euró összértékű ingatlanportfóliót kezelő CPI Hungary Facility Management (FM) igazgatója.
A vállalat új koncepciója az egyéni és céges igényekre szabott irodatereket ötvözi olyan szolgáltatásokkal, amelyek korábban elképzelhetetlenek voltak egy irodaépületben. „A piacon egyedülálló módon olyan irodatereket hoztunk létre, ahol a munkavállaló az emeleten tud dolgozni, a földszinten pedig bejelentkezik masszázsra, edzőterembe, tematikus vásárlási lehetőség áll rendelkezésére, vagy épp leadja a ruháját a tisztítóba. Itthon elsőként jöttünk ki ezzel az elképzeléssel” – magyarázta lapunknak Győri Gyula.
Az energiaválság új kihívások elé állította az irodaházakat. A CPI külön energiamenedzsment-osztályt hozott létre, bérlőinek átlátható energiamixet kínál, melynek immár 15-20 százaléka megújuló forrásból származik. A vízenergia mellett napenergiából is egyre többet használ a cég: az irodaházaik, bevásárlóközpontjaik tetejére telepített napelemekkel közel 2 megawatt energiát termelnek. Azzal, hogy a gáz- és a villamos energia mellett víz- és napenergiát is használnak, rugalmasabbá tették energiaportfóliójukat, ami a hatalmas épületek esetében kulcsfontosságú a károsanyag-kibocsátás szempontjából.
A vállalatcsoport 2030-ig 32,4 százalékkal tervezi csökkenteni az általa kezelt épületek karbonlábnyomát a 2019-es bázisévhez képest, aminek eléréséhez jelentős mértékben hozzájárul a 2024 végéig megvalósult, 100 százalékban megújuló forrásokból származó villamos energia beszerzése.
A klímaváltozás jelentette kihívások is egyre sürgetőbbek. Az egyre forróbb nyarak idején bővíteni kell a hűtőrendszert, és/vagy tökéletesíteni a szellőztetési, árnyékolási rendszert. Ahogy lehetőség a melegebb időjáráshoz jobban alkalmazkodó növények telepítése az épületek környezetébe.
Növekvő igény, ám korlátozott lehetőségek
A bérlők részéről fokozódó igény mutatkozik a környezettudatos megoldásokra, amit jól példáz több olyan, külföldi tulajdonú vállalat esete, amely kizárólag nettó nulla működési karbonkibocsátású épületben kívánt irodát bérelni az elmúlt két évben.
"A fenntarthatósági szempontok már a bérleti szerződésekben is megjelennek. Elvárás lehet például a BREEAM-minősítés előre megszabott verziója és besorolási szintje, valamint konkrét célszámok az energia- és szén-dioxid-kibocsátás terén. Van, ahol a leendő bérlő már a beépített karbonkibocsátás szintjét is megszabja az épület esetében"
– mutatott rá Horváth Áron, a CBRE ESG- és fenntarthatósági megoldások vezetője.
Az irodaházak fejlesztői igyekeznek megfelelni ezeknek az elvárásoknak, bár a kínálat egyelőre korlátozott. „A régióban hasonló a helyzet, például Bécsben is csak egyetlen épület felelt meg nemrég az egyik ügyfél szigorú kritériumainak” – teszi hozzá a szakértő.
Horváth Áron felhívta a figyelmet: Magyarországon új építészeti törvény lépett életbe, amely az energetikai tanúsítványhoz hasonló zöldterület-tanúsítványt vezet be, ezzel is ösztönözve a biodiverzitás növelését az épített környezetben.
A fenntarthatóság mellett az irodaházaknak ma már komplex szolgáltatáscsomagot kell nyújtaniuk. A közösségi terek, a zöld környezet és a sportolási lehetőségek alapvető elvárássá váltak. Fontos szempont az akadálymentesség és a jó lokáció is, különös tekintettel az alternatív közlekedési módok elérhetőségére.
Van-e nyitottság a zöldszerződésre?
A zöldszemlélet érdekében mindkét vállalat a zöldszerződésekkel operál. Ennek keretében olyan edukatív feltételeket is kínálnak bérlőik számára, melyek mindkét fél, valamint a bolygó szempontjából is előnyösek. Idetartozik például a felelős és célszerű áram-, illetve vízhasználat, a környezetet nem túlterhelő klíma- vagy papírhasználat. „Előfordul, hogy többször kell felhívnunk a figyelmet a kollektív felelősség vállalására, de a környezettudatosságot erősítő beruházásaink egyetlen bérlőt sem érintenek negatívan, pusztán a környezetnek kedveznek” – mondta a CPI FM-igazgatója.
„2024-ben a zöldszerződéseink által életre hívott bérlői fórumokon arra kértük a bérlőinket, hogy a jövőben szelektív hulladékszigeteken gyűjtsék a szemetet, és ne az íróasztalok alatti vegyes szemetesekben. Szeretnénk elérni, hogy a cégcsoportban termelődő hulladékok újrahasznosítási aránya 2030 végéig 60 százalék legyen, és ehhez a bérlőink hozzájárulására is számítunk.”
Az üzemeltetési elvárások is jelentősen megváltoztak az elmúlt években. Ha 10 éve eltört egy csővezeték, és 1-2 napig leállt a víz- vagy a klímaszolgáltatás, nem váltott ki óriási felháborodást. Ma pár órás kiesés sem fér bele. A professzionális karbantartásnak köszönhetően azonban még a régebbi berendezések is hatékonyan működtethetők, ami a fenntarthatóság szempontjából is előnyös.
Nagy a hiány a jó szakemberből
A hazai ipar szinte minden fontos ágazatában tetten érhető a munkaerőhiány, amely az ingatlankezelői piac szereplőit sem kíméli, nem könnyű jól képzett szakembert találni egy irodaház működtetéséhez. Győri Gyula ezzel kapcsolatban generációs különbségekre hívta fel a figyelmet.
„Meg kell értenünk, hogy például a Z generációhoz tartozó munkavállalók teljesen más igényekkel jelentkeznek, mint a 30–50 éves korosztály. Nekik a fizetés mellett a fenntartható munkahely, a valódi értékteremtés, a társadalmi felelősségvállalás, a pozitív munkahelyi légkör is nagyon fontos, a folyamatos személyes fejlődési lehetőség ugyancsak lényeges. Létkérdés a bevonzásuk, ehhez szükséges egy képzési program is, mert az üzemeltetés terén sajnos nagy a hiány a jó szakemberből, küzdenünk kell értük” – mondta.
Köszöni szépen, javul a piac, fellendülés várható 2025-ben
Ami az ingatlanszektor egészét illeti, a geopolitikai bizonytalanság valamennyi szegmensen nyomot hagyott. A várakozások szerint idén javul a helyzet, ami a gazdaságpolitikában is kiszámíthatóbb utat jelent majd.
A közép- és kelet-európai ágazat jó teljesítményt mutatott a múlt év végén, ami előrevetíti az idei év pozitív kilátásait. A régió befektetési piaca ismét átlépte a 10 milliárd eurós határt, és 2024-ben 50 százalékos növekedést ért el az előző évhez képest – derül ki a CBRE Magyarország legfrissebb „Market Outlook 2025” jelentéséből.
Idén további 15-20 százalékos bővülést prognosztizálnak.
A befektetői szándékok felmérése alapján továbbra is erős érdeklődés mutatkozik a magyar ingatlanpiac iránt, különösen az irodai és ipari-logisztikai szektorban – derül ki a jelentésből. A tavalyi 300 millió eurós befektetési volumen után idén akár 700-800 millió eurós forgalomra is számíthatnak a szakértők. Tim O’Sullivan, a vállalat tőkepiaci főigazgatója közölte: jelenleg félmilliárd euró értékű ingatlan értékesítésén dolgoznak, és ez az összeg még jelentősen növekedhet az év során.
A kereskedelmiingatlan-szolgáltatásokkal operáló vállalat megerősítette – amiről az Index is írt –, hogy az ingatlanpiac óriási stimulusra számít a Prémium Magyar Állampapírokból (PMÁP) a lakossági és vállalati számlákra visszautalt összegekből.
Kettős arcot mutat a budapesti irodapiac
A kereskedelmiingatlan-szektor különböző szegmenseinek népszerűségében jelentős átrendeződés figyelhető meg. Míg tavaly a kiskereskedelmi ingatlanok uralták a piacot, addig idén a logisztikai ingatlanok vehetik át a vezető szerepet, de az irodapiacon is vonzó befektetési lehetőségek kínálkoznak, különösen az alacsony fejlesztési volumen miatt – emelte ki Borbély Gábor, a CBRE közép-európai piacelemzési igazgatója.
Bár Budapest irodapiaca erős fejlesztési hullámon ül, az új irodaterületek elérhetősége mégis korlátozott a nyílt piacon. A budapesti irodák 14 százalékos kihasználatlansági rátája felfelé lóg ki európai viszonylatban. Ám az építés alatt lévő irodaállomány is a magyar fővárosban a legnagyobb.
A tervek szerint 530 ezer négyzetméternyi iroda (+11 százalék) épül 2025–2027 között, ebből azonban mindössze 119 ezer lesz elérhető a piac számára (+3 százalék), a többi állami beruházás – melyeknél elvileg már a bérlők is megvannak. „Az építési volumen tehát magas, a daruk forognak az irodapiacon” – mondta Borbély Gábor. Megjegyezte ugyanakkor, hogy a piaci szereplők által elérhető irodák alacsony kínálatbővülése és az ehhez társuló stabil kereslet felfelé tolja a bérleti díjakat, ezért a bérlők inkább a bérleti szerződések megújítását választják.
A jelenleg elérhető irodaházak reálértékben számított átlagos négyzetméterára 14,7 euró volt 2025 januárjában (évek óta 14-16 euró környékén mozog). Az építés alatt lévő új irodák négyzetméterét azonban átlagosan már 21 euróért lehet majd bérelni, de akár 25-öt is elkérhetnek érte.
Ami a többi szegmenst illeti:
Az ipari-logisztikai szektor továbbra is dinamikusan növekszik, a kihasználatlan területek aránya csökken. Az új fejlesztések főként a nagy külföldi befektetők (FDI) köré koncentrálódnak. A bérleti feltételek rugalmasabbá váltak mind a bérleti időtartam, mind az ösztönzők tekintetében. A kereslet továbbra is erős, a 2024-es év átlaga alapján.
A kiskereskedelmi ingatlanpiac is növekedést mutat, 2025-ben mintegy 60 ezer négyzetméternyi új kiskereskedelmi fejlesztés várható. A kiskereskedők 2024-ben aktívan bővítették üzlethálózataikat, ami arra utal, hogy a fogyasztói kereslet stabil marad.
A stabil keresletnek köszönhetően továbbra is biztos befektetésnek mutatkoznak a hotelüzemeltetési szolgáltatások. Ez többek között abból következik, hogy Prága mellett Budapest az a kelet-közép-európai főváros, ahol – a KSH adatai szerint – a turizmus visszatért a Covid-járvány előtti szintre.
Erősödő befektetői bizalom
Összességében a kereskedelmi ingatlanokba vetett befektetői bizalom erősödését jelzi, hogy a szereplők 70 százaléka a piaci aktivitás helyreállását várja 2025 végére. A nemzetközi tőke szempontjából London, Madrid és Párizs mellett első alkalommal került be Varsó is az öt legnépszerűbb európai célpont közé. A közép-európai régióban továbbra is a lengyel terület a legvonzóbb, de Magyarország is egyre inkább felkelti a külföldi befektetők érdeklődését.
Új trendet jelent az egészségügyi és speciális lakhatási ingatlanok (diákszállók, nyugdíjasotthonok) iránti növekvő kereslet, bár a kínálat egyelőre korlátozott. A mesterséges intelligencia térnyerésével az adatközpontok népszerűsége is fokozódik, de ez a trend még nem meghatározó Közép-Európában. A régióban tevékenykedő befektetők fele tervezi növelni ingatlanportfólióját, a dél-afrikai, izraeli befektetők mellett idén a kínai tőke megjelenésére is számítani lehet, immár nemcsak végfelhasználóként, hanem befektetőként is. Utóbbi hullámra ül rá a CBRE, amely a BYD jelentette kínai jelenlét okán jelentős potenciált lát a szegedi ingatlanrégióban.
Forrás: Index
