- Mintegy öt-hat évvel ezelőtt még az volt jellemző, hogy a retail ingatlanok property és leasing feladatait a nagy nemzetközi ügynökségek látták el a tulajdonosok megbízásából. Azóta elindult egyfelől a befektetői kör koncentrációja, másrészt szakmai befektetők jelentek meg és erősödtek meg a hazai piacon. A nagy retail portfolió biztosította piaci erőt, illetve a szakmai tudást kihasználva az utóbbi években a hazai piacon általánosan megfigyelhető trend, hogy a tulajdonosok házon belülre szervezik a property management és leasing tevékenységet. A retail tevékenységeink teljes integrációja tehát a piaci folyamatokkal összhangban történt.
- Mondjuk, hogy ez a döntés elméleti oldala. Mi a gyakorlati aspektusa?
- A döntésünk mögött két ok húzódik: 2017-ig a portfoliónkban minimális részt képviselt a retail, azonban a Campona és a Pólus bevásárlóközpontok megvásárlásával ez megváltozott: az elmúlt években jelentős retail tudás halmozódott fel a szervezeten belül, másrészt a belső folyamataink, riporting rendszereink is alkalmassá váltak a házon belüli ingatlankezelés ellátására. Kívülről közelítve pedig azt vettük észre, hogy a hazai retail piacon egy ideje nincs nagy mozgás: kevés márka lép be, egy jól behatárolható kereskedői kör forog a retail piacon. Ilyen körülmények között a bérbeadást is saját szakembereinkre bízzuk. Mindenki ismer mindenkit a piacon.
- Ez egy biztos pont a piacon, ugyanakkor alig hevertük ki a pandémiát, már itt van egy újabb zavarkeltő tényező – nevezetesen az orosz-ukrán konfliktus –, amely sok piaci szereplőt elbizonytalanít. Önök hogyan tudnak tervezni?
- Mára kiderült, hogy a szomszédban zajló háború ténye önmagában nem okoz a fogyasztási szokásokban bizonytalanságot vagy visszaesést. A pandémia okozta fenyegetettség megszűnésével a vásárlók visszatérnek a hagyományos vásárlási szokásokhoz, ami az első negyedéves látogatószám emelkedésben és az online értékesítés növekedési ütemének lassulásában is tetten érhető. Az idei forgalmi adatok összességében kis mértékben meghaladják a 2019-es azonos időszak adatait, a fogyasztási igény tehát nem változott. Ami azonban zavart okoz, az kétségtelenül az infláció: jelentősen drágulnak a szolgáltatások, különös tekintettel a közműköltségekre, ami jelentősen megemeli az üzemeltetési költséget. Ezt elsősorban úgy tervezzük ellensúlyozni, hogy a bevásárlóközpontjainkon jelentős gépészeti korszerűsítést hajtottunk végre, emellett a központok tetején napelem parkokat telepítünk már az idén. Ezáltal egyfelől csökken az épületek energiafelhasználása, másfelől növelhetjük az épületek villamos energia ellátásának biztonságát. Nem utolsó sorban a beruházással évente 1800 tonnával csökkentjük az épületek CO2 kibocsátását.
- Az előző kérdés bérlői aspektusa: ők hogyan tudnak tervezni, miként változott a bérlők prioritása?
- A jelenleg expanzióban lévő retail bérlők jóval óvatosabbak és tudatosabbak, és bevásárlóközponttól függetlenül szinte mindenhol igényelnek kiépítési hozzájárulást, valamint kilépési opciós jogot a szerződés időtartama alatt legalább egyszer. A futamidő tekintetében a retailben csökkentek a hosszú távú, fix időtartamú szerződések és a helyükbe léptek a bérlői opciókkal tűzdelt futamidők. Továbbra is kevés az új piacra lépő kereskedő, a márkák elsősorban a meglévő üzleteik felújítására koncentrálnak szinte minden szektorban. Sok energiát kell fordítsanak a működésükre, a munkaerőhiány ugyanis nagyon nagy gondot okoz, különösen a foodcourt bérlők esetében.
- Beszéljünk egy kicsit az az irodapiac alakulásáról! Milyen évük van eddig, mit várnak a második félévtől? Melyek a legjelentősebb trendek?
- Várakozásaink szerint idén a portfoliónk által generált bérleti díjbevétel ismét visszatér a COVID előtti időszak szintjére. A retail portfoliónk bérbeadottsága növekszik, ami elsősorban a felújított Campona sikerének köszönhető: több nemzetközi nagy márka nyitott meg, illetve nyit a következő hónapokban, így nagyon erős kínálattal tudjuk fogadni a látogatókat. Az iroda szegmensben az Andrássy 9 irodaházunk újra-bérbeadását lehet kiemelni: mind bérleti díjszintben, minden a bérbeadás ütemében várakozásaink felett teljesítünk. Az egész portfolióra változatlanul igaz, hogy nagyon magas a bérlő megtartó erőnk, ami elsősorban az integrált ingatlan kezelésnek köszönhető: Bármilyen ügyükkel a bérlők közvetlenül a tulajdonos képviselőjéhez fordulhatnak, miáltal sokkal gyorsabban, közvetlenebből, rugalmasabban tudjuk kiszolgálni a bérlői igényeket.
- A COVID járvány jelentős visszaszorulása azt is jelenti, hogy újra az iroda(ház) áll majd a cégek életének középpontjában?
- Úgy gondolom, hogy a Coviddal kapcsolatos félelmek elvonulásával az irodabérlők egyre inkább visszahívják a dolgozókat az irodákba, de megtartva a heti 2-3 nap home office lehetőségét. Közép- és hosszútávon azonban még nem tudják, hogy pontosan mekkora irodatér igényt támaszt majd a hibrid munkarend. Ez összekapcsolódva a közelmúlt makrogazdasági bizonytalanságaival (háborús helyzet, inflációs nyomás) azt eredményezi, hogy a bérlők a költözés helyett egyre inkább a hosszabbítások mellett döntenek, illetve lassabban hozzák meg a döntéseiket. A döntési folyamatok elhúzódásában nagy szerepet játszik a fit-out költségek robbanásszerű emelkedése. Mára gyakorlatilag fenntarthatatlanná váltak a költségek: egyre gyakrabban kell a bérlőknek is részt vállalnia a fit-out költségekből, vagy megváltoztatni az iroda kiépítéssel kapcsolatos elvárásaikat.
