Az elmúlt évtizedben egyre nagyobb teret nyertek a környezettudatos megoldások, miközben a kereskedelmi ingatlanszektorban a zöld minősítések már alapvető igénynek számítanak. A CPI Hungary a napokban mutatta be a sajtónak és a szakembereknek a megújult, bő 8000 nm-es Andrássy Palotát. Ennek apropóján Nagy Ivánnal, a cég fejlesztési igazgatójával beszélgettünk.
- Fejlesztési igazgatóként nem lehet könnyű dolga. Hogyan tudnak előre tervezni, stratégiát kidolgozni, miközben folyamatosan előre nem látható dolgok történnek?
- Nálunk az alaptézist az anyavállalat diktálja, erőteljes stratégiánk van mind a fenntarthatósági, mind az egyéb területekre vonatkozóan. Nem banki finanszírozással dolgozunk, hanem a kötvényeseknek tartozunk elszámolással, miközben természetesen gazdálkodó szervezet is vagyunk, ami felelősséggel jár. A költséghatékony, fenntartható energiagazdálkodást már jóval korábban elkezdtük, így egy kicsit előbbre járunk, mint a piac. Rengeteg előremutató projektünk van, hogy csak egyetlen kiragadott példát említsek: Számos olyan beruházásunk van, amely az utcáról nem látható, de 2017 óta zajlik, ezek elsősorban gépészeti rendszereket érintenek. A cél a bérlői komfort megteremtése minél kevesebb energiaberuházással, ehhez kell megtalálni az utat.
- Néhány éve elsőként vezették be Magyarországon a Tudatos Épület koncepcióját, vagyis a CPI az épületüzemeltetési megoldásaiba az energiamegtakarítás és költséghatékonyság érdekében a bérlőket is bevonja. Mit jelent ez a gyakorlatban?
- Mielőtt erre válaszolok, engedjen meg egy rövid kitérőt. A fentiek kulcsa egy olyan üzemeltetői csapat, amely folyamatosan képezve van, és magáénak érzi a házat. A karbantartó kollégának éppúgy ismerni kell az épületet, mint az energetikai menedzsernek. Ez utóbbi véleményezi a beruházásainkat, hagyja jóvá a megoldásokat. A „plecsni” önmagában nem elegendő nagyon fontos a tényleges hozzáadott érték, a tudatos üzemeltetés. Az eredménynek, a megtakarításnak, a hatékonyságnak látszódnia kell a grafikonon. Az alapot az épületfelügyeleti menedzsment jelenti, hiszen megvehetem én a leghatékonyabb, legdrágább gépet is, ha azt rosszul üzemeltetem. Olyan épületfelügyeleti automatikára van szükség, amit értünk és tudunk használni, és aki odatelepítette, az folyamatosan, innovatívan fejleszti tovább. Most épp azon dolgozunk, hogy valamennyi általunk kezelt épület automatikáját központosítsuk, így real time kísérhetjük figyelemmel, ha egy gép rosszul indult vagy hirtelen megugrott a fogyasztás. Rengeteg okos épület van a piacon, de ez kevés. Kiemelt szerepben van a személyzet és bérlő is. kell, aki megfelelően tudja ezeket használni és üzemeltetni. Ha új házat tervezünk, arra törekszünk, hogy a lehető legkisebb energiabevitellel érjük el a kívánt hatást. Ez sok lemondással jár, sokkal fegyelmezettebben kell az irodában létezni. Most érkeztünk el a kérdéséhez: fontos a bérlőkben is tudatosítani, hogy ne legyenek energiapazarló berendezések, másrészt egy iroda legyen mindig száz százalékosan kihasználva, ne béreljenek felesleges, üres tereket, egy-két ember miatt ne fűtsünk 150 nm-t. Különösen az egyterű irodáknál nagy kihívás ennek a megvalósítása. A Balance Hallban már bérleményenként látjuk a pillanatnyi fogyasztást, itt az Andrássy-n is dolgozunk azon, hogy még energiahatékonyabbak legyünk.
- Nyitottak a bérlők az ilyesfajta továbbképzésre?
- Abszolút, hiszen az ő pénztárcájuk is bánja, ha rossz a hatékonyság.
- Beszédében utalt a megváltozott bérlői igényekre. Mit ért ez alatt?
- Mindenki próbál racionális irodatereket létrehozni, kisebb területen. Megnőtt a többfunkciós, illetve a kollaborációs terek szerepe, értéke, ahol helyben megoldható pl. egy céges rendezvény. Nem új jelenség, de hatékonyságnövelő a foglalási rendszerrel operáló shared deskek használata is. Az energiaválság egy kicsit megfordította a home office trendet, most ismét többen szeretnek bejárni. Ahogy említettem, az irodaoptimalizáció a kulcs.
- Mi a helyzet abban az esetben, ha egy régi bérlő fordul Önökhöz ezzel az igénnyel?
- Nyitottak vagyunk a kölcsönösen előnyös változtatásra. Egy hosszú távú kapcsolat alapja a kommunikáció, vagyis az, hogy megértsük a bérlők problémáit, megoldást találjunk, ám ez visszafelé is érvényes: a Bérlő irányából is szükséges a megértés.
- Azt is mondta, hogy folyamatosan tökéletesítik az üzemeltetési rendszerüket, a bérlők még inkább a saját tevékenységükhöz igazíthatják a költségeiket, azaz jelentős összeget takaríthatnak meg.
- Mindennek az alapja a bizalom. A hosszútávú bérlők megtartásának képességével rendelkező fejlesztő cég vagyunk, számottevő üzemeltetési és gazdálkodói tapasztalattal. A partnereink megbízhatnak a szakértelmünkben. Mondok egy példát: az irodatervezésnél sok esetben olyan számok jelennek meg az energetikai-gépészeti paramétereknél, ami arra utal, hogy a leendő bérlőink nem mérték fel a saját szervezetük igényét. Nem ismerik ennek a beruházási-, illetve üzemeltetési költségét, valójában nincs is szükségük többszörösen túltervezett műszaki teljesítményre. Ha van fogadókészség, akkor kollégáim előzetes feltárást végeznek a tényleges igényekről, megmérjük a jelenlegi fogyasztást, és általában az derül ki, hogy csupán a töredékét mérjük annak, mint ami az igényben szerepel.
- Ismét az edukációnál tartunk.
- A téma előtérbe került az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal berkein belül is. Az ESG, az EU taxonomia határozott irányt mutat a jövőbeni fejlesztésekhez, de a Mérnöki Kamara az irányszámok alapján olyan szintű túltervezést ösztönöz, amiről mi fejlesztők pontosan tudjuk, hogy irreális. Egy túltervezett légkezelő-rendszer felesleges kapacitásának kiépítése több százmilliós pluszköltséget jelent, amit nem csak szükségtelen és drága is kivitelezni, de üzemeltetni is gazdaságtalan. Egy túltervezett folyadékhűtőgép be sem indul minimális – értsd alacsony – energiaigény esetén. Ilyenkor jönnek az utólag beszerelt split klímák, a „barkácsolt” megoldások. Ennek elkerülése közös feladat: a fejlesztőké és üzemeltetőké, a bérlőké, és az ügynökségeké. Utóbbiaknak azt kell megérteniük, hogy nem csak a tető alá hozott bérleti szerződés aláírásáig tart a felelősségük.
Irodakereso.info
